服务式公寓客户群越来越细分

早期的服务式公寓出现于上世纪80年代末至90年代中期，基本上都是由酒店管理公司或项目的物业管理公司来统一管理，如丽都公寓、长富宫公寓、燕莎公寓、国际俱乐部公寓等。酒店管理集团由于拥有先进的管理经验和广泛的市场营销网络，因此在管理服务式公寓方面能够驾轻就熟。由于目标市场不同，服务式公寓能够作为酒店的良好补充。

进入北京市场最早的服务式公寓专业管理团队为雅诗阁集团，旗下拥有3个品牌以针对不同档次的客户群体，包括雅诗阁、盛捷、馨乐亭，档次分别由高到低，其中雅诗阁为其最高端品牌。雅诗阁集团目前在CBD、燕莎和中关村区域均有项目在运营。

自服务式公寓在北京出现以来，其目标客户始终是高端的外籍人员，以中长期居住为主，因此出现的项目皆为豪华装修、大户型、配套齐全。

随着市场发展，服务式公寓由单纯的高档市场细分出多层客户群：高端客户：企业的最高层、高端人群;中端客户：多数为外资企业的中高层管理者;中低端客户：项目及技术人员，通常为企业的中层员工，目前这部分客户是服务式公寓客户最大的增长点;商务差旅客户是服务式公寓的主力客户，构成较为复杂;服务式公寓客户群的另一重要组成是刚进入中国，在寻找到长期租住的高档公寓前进行过渡的外籍人员。

由于家庭居住逐渐减少，中短期居住的快速增加，整个市场一居室和小面积的两居室供不应求。目前北京市筹建中的许多服务式公寓项目都意识到这一点，不仅以一居室户型为主力户型，甚至出现了与酒店标准间类似的小开间户型，面积在40～55平方米之间，没有客厅或客厅与卧室连为一体，直接与酒店进行客户竞争。

服务式公寓的出现是市场供求关系作用的结果，是对传统的酒店市场和普通公寓市场的完善。除雅诗阁外，其他专业管理团队也已经或者正在进入北京市场，包括万豪集团、Frasers、Shama等，这使得北京住宅市场更加趋向于国际化。

服务式公寓市场整体需求旺盛，市场存量小，潜在供应量也较为有限。2008年奥运会的临近对于服务式公寓的需求有着明显的推动作用。而随着北京市经济的快速发展，奥运会后会有更多的外资企业进入北京市场，北京与其他国家以及国内其他省市之间的商业来往会日益密切，这些因素都将进一步增强服务式公寓的市场需求。

北京市东部区域，尤其是CBD和燕莎、朝阳区域未来将继续作为服务式公寓的主要聚集区域。而随着金融街和中关村逐渐发展，服务式公寓的需求也在逐渐升温。

目前，金融街和中关村区域服务式公寓普遍匮乏。金融街聚集了大量的国际金融企业和国内的大型企业，外籍人员逐渐增多，产生了服务式公寓的市场需求。由于该地区目前尚未完全建立起成熟的商业氛围，因此该地区的服务式公寓市场还需要一段时间的培养。

京广中心公寓